Lei do Inquilinato completa 35 anos: o que ela regula entre inquilino e proprietário

Por que a lei foi criada

Antes de 1991, as regras de locação estavam espalhadas em normas diferentes, e as relações entre as partes eram marcadas por insegurança e por um grande número de disputas judiciais. A Lei do Inquilinato reuniu essas regras em um só texto, tratando tanto da locação residencial quanto da comercial, e estabeleceu procedimentos próprios para ações como despejo e revisão de aluguel.

A lei vale para imóveis urbanos. Imóveis rurais, vagas de garagem autônomas e alguns outros casos específicos seguem outras normas.

Garantias: fiador, caução e seguro

Uma das dúvidas mais comuns é sobre as garantias que o proprietário pode exigir. A lei prevê quatro modalidades:

• Caução, que pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis;
• Fiança, em que uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento em caso de inadimplência;
• Seguro de fiança locatícia, contratado com seguradora;
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A regra mais importante: só é permitida uma garantia por contrato. Exigir fiador e caução ao mesmo tempo, por exemplo, contraria a lei. No caso da caução em dinheiro, o valor não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositado em caderneta de poupança, revertendo ao inquilino com os rendimentos ao final da locação, se não houver débitos.

Valor e reajuste do aluguel

O valor do aluguel é livremente combinado entre as partes, mas a lei proíbe fixá-lo em moeda estrangeira ou vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. O índice de reajuste também é definido no contrato, e a correção é, em regra, anual.

Quando o valor fica muito distante do mercado, a lei permite que qualquer das partes peça a revisão judicial do aluguel depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustá-lo ao preço praticado na região.

Reparos: quem paga o quê

A divisão de responsabilidades sobre a manutenção costuma gerar conflitos. De forma resumida:

• Cabe ao proprietário entregar o imóvel em condições de uso, responder por defeitos anteriores à locação e arcar com as despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e reformas nas áreas comuns.
• Cabe ao inquilino zelar pelo imóvel como se fosse seu, reparar danos causados por ele, por seus familiares ou visitantes, e pagar as despesas ordinárias de condomínio, ligadas ao funcionamento do prédio.

A lei também prevê que, na entrega das chaves, o proprietário forneça, quando solicitado, uma descrição minuciosa do estado do imóvel, com os defeitos existentes. Esse documento, chamado de laudo ou termo de vistoria, é a base para comparar as condições na saída. Quanto mais detalhado e com fotos, menor a chance de discussão.

Devolução do imóvel

O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do prazo contratual, pagando a multa prevista no contrato, que deve ser proporcional ao tempo que falta para o término. A lei dispensa essa multa quando a devolução ocorre por transferência de trabalho determinada pelo empregador, desde que o proprietário seja avisado com antecedência mínima de 30 dias.

Nos contratos que já estão por prazo indeterminado, o inquilino pode encerrar a locação com aviso prévio de 30 dias. Na saída, o imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, descontado o desgaste natural pelo uso normal. Paredes com marcas leves de móveis são diferentes de azulejos quebrados ou portas danificadas.

Outro ponto pouco conhecido: se o proprietário decidir vender o imóvel durante a locação, o inquilino tem direito de preferência para comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Contrato por escrito é a melhor proteção

A lei não obriga que todo contrato seja escrito, mas a formalização evita dúvidas sobre prazo, valor, índice de reajuste, garantia e responsabilidades. Em situações específicas ou de conflito, a orientação de um profissional da área ou do órgão de defesa do consumidor ajuda a interpretar o que se aplica a cada caso.

Perguntas do dia a dia

O proprietário pode pedir fiador e depósito caução ao mesmo tempo? Não. A Lei do Inquilinato permite apenas uma modalidade de garantia por contrato. Cabe às partes escolher entre caução, fiança, seguro de fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento.

Qual o valor máximo da caução em dinheiro? O equivalente a três meses de aluguel. O valor deve ser depositado em poupança e devolvido ao inquilino, com os rendimentos, ao fim da locação, se não houver pendências.

Quem paga as despesas de condomínio? As despesas ordinárias, ligadas ao funcionamento do prédio, ficam com o inquilino. As extraordinárias, como obras estruturais e fundo de reserva, são responsabilidade do proprietário.